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“2018年对于全球经济来说十分不平凡,这是很多人眼中艰难的一年。全球经济局势景气不足,国际局势扑朔迷离,地缘政治局势复杂、全球去杠杆进程如火如荼、贸易谈判徘徊不前… 2019已经到来,很多2018年我们面临的困难并未解决。我们应该如何适应新的一年?如何在扑朔迷离的经济环境中寻找新的增长和方向?金融界特邀经济学家与您一起探路2019,问道未来!”

嘉宾介绍
本期嘉宾:陈贵

北京房地产学会执行会长、北京码头智库创始人

主要观点

中小房企破产是正常市场现象

上市房企破产要自己负责

转型是中国房企必经的阵痛

昔日跑马圈地 今朝布局生态

根据人民法院公告网显示,截至7月23日,今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算,其中除了中小企业,还有上市公司位列其中。为此我们邀请到北京房地产学会执行会长、北京码头智库创始人陈贵,为大家解析破产背后的“合理性”以及未来中国房企的发展方向。

中小房企破产是正常市场现象

金融界:如何看待2019 上半年有271家房企宣布破产清算的现象?

陈贵:房企“死亡率”比其他行业的企业“死亡率”低,这是产业周期内企业自身转型升级、物竞天择、适者生存的正常市场现象。

而且我们要区分广义房企和狭义房企。中国房地产开发商大致两类,一类是真正意义的房企,一类只是借壳参与地产开发的隐形房企。目前对房企数量没有权威统计,我个人估计广义开发商最多可以达到十万家,其中真正参与开发的企业应该为5-6万家。而这271家破产企业中应该有至少八成是主动申请破产的,属于“僵尸”状态企业的自清行动。

按照目前房地产宏观调控形势和政策预期,2019年,在三、四、五线城市破产一万家僵尸型、地方性、小微型房企都属于正常情况。他们破产的主因是城市衰退收缩、人口外流趋势加大、房地产开发过度等,这是市场机制积累后的本能自清反应,完全不必做过多解读。但如果,在2019 年下半年和2020年上半年,出现中大型、全国性、区域性房地产开发企业死亡的情况,就需要密切关注了。

 

上市房企破产要自己负责

金融界之前出现过类似的情况吗?倒闭的企业中有一家前上市500强公司银亿集团,对此您有什么看法?

陈贵: 但是随着城市化进程进入深水区,防系统性风险成为三大攻坚任务之一,房地产也逐渐成为了经济金融宏观调控的主战场,随之而来的政策累积、产业博弈、行业洗牌不可避免。当前,中大型企业高杠杆、投资激进、过度扩张引发的债务危机、信用危机和资金链危机已经浮出水面。比如,前上市企业500强的银亿集团、地产老炮中弘控股均出现破产、退市的情况,这是企业投资决策失败引起的,也是正常现象。

 

转型是中国房企必经的阵痛

金融界:房企转型是必要的吗?有没有经典成功或者失败的案例可以分享?

陈贵:多元化转型是房企必须要做的,这也是房企必经的蜕变的阵痛。今后房企发展将会以运营为主,服务为本。相比单纯经营产品,运营核心用户被认为是很多行业的增长点和转型机会。有一个成功案例,就是通过运营用户打造出了地产行业的新物种,它们的品牌创始人也曾说过,机械化的流水作业方式、每个城市都用一套图纸的模式会逐渐消失,千篇一律的刻板生活也会消失,取而代之是每个人的个性都会得到彰显,每个人的需求都会被尊重。

这个项目很简单,把传统的地产项目变成了旅游度假项目。最开始开发商为大家建立了平台,组成了50多个社群,其中有6个大业主群,就是为了拉动用户的在线时间。这50多个社群中有6个大业主群,其余的都是兴趣群,后来社群慢慢就有点“失控了”,业主们自己当群主,在社群里探讨各自的兴趣爱好,线上、线下活动都积极开展,一年做了大约1000场活动,这大大增加了客户粘性。

另外开发商也利用个性配套设施提高了吸引力,例如“世界上最孤独的图书馆”、海上教堂、高尔夫、马术等等。这就是从卖房子过渡到卖生活方式,甚至到了卖价值观的地步,他们也在通过价值观筛选自己的客户。

 

 

昔日跑马圈地 今朝布局生态

金融界您认为未来中国房企的方向是什么?

陈贵房企天女散花、跑马圈地和粗放型的模式已经走到头了,目前已经进入高质量发展阶段,房企必须要深刻理解新时代新发展理念才能活下去、活得更好。开发商要在政策把握、产业定位、文化挖掘和新机遇、新模式和新业态上下功夫。过去的文旅地产、小镇地产、养老地产、养生度假休闲地产模式,要向更具前瞻性、预见性的体育地产、足球地产、农村地产、森林康养地产等转换。

只有满足了业主美好生活的向往,才能打造新需求,建立新业态、布局新模式,从而支撑起大都市群、新经济带、旧城改造、等产业态升级。未来以人为本的精神文化和品质地产会成为房企的重中之重。


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